Un mar de dudas sobre los arrendamientos comerciales

Han pasado ya algunos días desde que se publicó en el BOE el Real Decreto Ley (RDL) – 15/2020, de 21 de abril, y la repercusión del mismo ha hecho correr ríos de tinta, siendo la opinión mayoritaria crítica con su contenido porque, lejos de aclarar, genera más dudas, sobre todo en relación con los arrendamientos de locales con fines comerciales.

Lo que sí es una certeza es que el RDL aboga en este sentido por el mantenimiento de las obligaciones de pago del arrendatario, estableciendo la opción de la moratoria.

La norma se encuentra por tanto lejos de las primeras reacciones tras el estado de alarma, que abogaban por la suspensión de esta obligación, y deja claro que las obligaciones propias del contrato de arrendamiento siguen vigentes de forma sinalagmática para ambas partes.

Si bien esta previsión arroja algo de luz respecto a la situación que se estaba viviendo, el resto del articulado del RDL sobre la materia genera dudas y, por qué no decirlo, también problemas, por ejemplo a aquellos arrendatarios cuyos locales de negocio han sido cerrados desde la declaración del estado de alarma.

Si estos decidieran acogerse a la moratoria, ¿estarían impedidos de invocar posteriormente la cláusula rebus sic stantibus para no pagar (o reducir) el importe de rentas que se hayan beneficiado de la misma? En nuestra opinión no, pues ello pondría además en peor situación a los beneficiarios de la norma, normalmente pequeños arrendatarios, pero flaco favor les hace el RDL a pesar de que su preámbulo parece pretender lo contrario.

En primer lugar establece la norma, en los términos que ya hizo el legislador para los arrendamientos de vivienda, el concepto de arrendador gran tenedor: persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Y aquí empiezan las primeras dudas: ¿la tenencia de esos inmuebles implica que los mismos estén necesariamente arrendados? ¿Deben estar afectos esos 10 inmuebles (o la superficie de 1.500 metros cuadrados) a la actividad empresarial del arrendador o la mera tenencia le convierte en gran tenedor con independencia de su actividad? ¿Qué ocurre en los casos en los que los titulares de los inmuebles sean personas físicas o jurídicas que tienen en proindiviso los mismos?

Esta última cuestión es, si cabe, aún más relevante, por cuanto confluye el concepto de comunidad romana (que atribuye cuotas a cada comunero) o germánica (no existe división, estando atribuido a la utilidad común).

Si bien el artículo 392 de nuestro Código Civil aboga por la comunidad romana, otros preceptos se decantan por la germánica, por ejemplo, en la sociedad de gananciales, con dudas en torno a la comunidad hereditaria.

Y esta circunstancia, que puede parecer un mero tema doctrinal, tiene especial incidencia a la hora de considerar si, ante una pluralidad de propietarios, resulta aplicable o no el concepto de gran tenedor en función del arrendador, porque el artículo 393 del Código Civil establece el concurso de los partícipes en los beneficios y en las cargas. Ya tenemos un problema, y no menor.

Fuente: https://www.expansion.com/juridico/opinion/2020/05/07/5eb422e3468aeb48248b4574.html